Superbonus ONLUS: l'Agenzia ammette il diritto di superficie tra i titoli legittimanti

Il diritto di superficie tra i titoli rilevanti per il Superbonus

Con la risoluzione n. 19/E del 10 marzo 2025, l'Agenzia delle Entrate torna sul tema dell'applicazione del Superbonus alle organizzazioni del Terzo Settore, fornendo un'interpretazione favorevole circa la rilevanza del diritto di superficie quale titolo idoneo per fruire dell'agevolazione prevista dall'art. 119, comma 10-bis, del decreto-legge n. 34/2020.

Il chiarimento risponde a una questione interpretativa cruciale per ONLUS, OdV e APS che operano nel settore socio-sanitario e assistenziale e che spesso utilizzano immobili di grandi dimensioni non in piena proprietà, ma in forza di diritti reali limitati.

Il contesto normativo e le peculiarità del comma 10-bis

Il comma 10-bis dell'art. 119 del decreto Rilancio, introdotto per favorire specificamente gli enti del Terzo Settore che erogano servizi socio-sanitari e assistenziali, prevede una modalità di calcolo più favorevole del limite di spesa ammessa alla detrazione. Tale soglia viene determinata non in base al numero di unità immobiliari, ma al rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile e la superficie media di un'abitazione tipo, secondo i dati OMI.

Tuttavia, la norma, nel definire i titoli di possesso legittimanti, menzionava in modo tassativo solo la proprietà, la nuda proprietà, l'usufrutto e il comodato gratuito, escludendo inizialmente il diritto di superficie.

L'apertura dell'Agenzia e il richiamo alla giurisprudenza

Nel nuovo documento di prassi, l'Agenzia, dopo aver acquisito il parere dell'Avvocatura generale dello Stato, riconosce che il diritto di superficie configura, secondo il codice civile e la giurisprudenza di legittimità, un vero e proprio diritto di proprietà, seppur limitato al fabbricato e non esteso al suolo.

Richiamando l'art. 952 c.c. e una significativa sentenza della Cassazione (n. 22534/2023), la risoluzione afferma che il superficiario gode dei medesimi poteri del proprietario rispetto alla costruzione e che, quindi, il diritto di superficie deve ritenersi incluso nel novero dei titoli idonei ai fini dell'applicazione del comma 10-bis.

Le implicazioni operative e la disapplicazione di un precedente

Con questo intervento, l'Agenzia supera espressamente la propria precedente risposta ad interpello n. 2 dell'8 gennaio 2024, che aveva escluso il diritto di superficie dal campo applicativo dell'agevolazione. Le nuove istruzioni, ora vincolanti per gli uffici, dovranno essere applicate in modo uniforme su tutto il territorio nazionale.

Si tratta di un chiarimento di grande rilievo pratico, che amplia l'accesso al Superbonus in una delle sue declinazioni più mirate, riconoscendo la specificità e le necessità operative degli enti che svolgono attività fondamentali per il welfare pubblico.

RIFERIMENTI

• Risoluzione n. 19/E del 10 marzo 2025 - Agenzia delle Entrate